2､3年来､この私にしては珍しく我慢していることがある｡自動車ﾃﾞｨｰﾗｰ(http://www.ashida.info/blog/2009/06/post_353.html#more)にも飛行機のｷｬﾋﾞﾝｱﾃﾝﾀﾞﾝﾄ(http://www.ashida.info/blog/2009/06/post_358.html#more)にも不満が多い私が我慢しているのだから､たいしたものだ｡
私の住んでいるﾏﾝｼｮﾝ管理についての不満だ｡ﾏﾝｼｮﾝ管理会社がまともなﾏﾝｼｮﾝ管理をやろうとしない｡
私のﾏﾝｼｮﾝの管理会社は東急ｺﾐｭﾆﾃｨｰ(http://www.tokyu-com.co.jp/)｡管轄営業所は武蔵野支店｡
ﾏﾝｼｮﾝ管理会社としては屈指の会社なのに､管理業務が何であるのかを全くわかっていない｡
最初に言っておくが､ﾏﾝｼｮﾝの管理会社と管理組合(理事会)との関係は､業務委託の関係にある｡ﾏﾝｼｮﾝの管理会社と業務委託関係にあるﾏﾝｼｮﾝ管理とは､理事会がﾏﾝｼｮﾝを直接管理するのではなくて(そういうﾏﾝｼｮﾝもあるにはあるが)､管理をﾏﾝｼｮﾝ管理会社に｢委託｣して代行させている｡それが業務委託の意味｡
これには理由がある｡管理組合理事会はﾏﾝｼｮﾝのような大規模の管理を直接に行える専門家集団ではない｡選出されたとしても｢専門性｣を代表しているのではない(ほとんどの場合､輪番に過ぎない)｡中には｢一級建築士｣や｢建設業｣の理事もいるが､住民としては個人にすぎない｡それらの個人がどれだけの専門家であったとしても､個人に管理に関する責任を持たせるわけにも行かない｡
したがって､管理そのものは管理会社を仲介させて､管理の質の検討や管理責任問題を(とりあえずは)回避する仕組みが｢委託｣という関係である｡最終責任はもちろん管理組合にあるが､管理の実体は管理会社の水準で決まる｡
｢委託｣というのは､したがって理事会が修繕計画やその他の管理業務を決めて､管理会社がそれを｢代行｣するという関係ではないということだ｡
理事会にはそんなことを直接に決める能力はない｡｢こうしたい｣｢ああしたい｣｢ここが不便｣｢ここが不満｣などということはあったとしても､それがﾏﾝｼｮﾝ全体の利害にどんな意味があるのかを高所大所から判断できる材料を提案するのは管理会社の仕事｡
管理会社とは､組合員(理事も含めた)の利害調整､同規模､同ﾚﾍﾞﾙのﾏﾝｼｮﾝの修繕ﾉｳﾊｳなど通常の組合員では持ち得ない情報を持っていることを前提に､｢委託業務｣を結んでいるのだから､管理会社は自らの(ここのﾏﾝｼｮﾝの事情に応じた)管理方針をまずはいつでも提案できる用意がなくてはならない｡管理組合に対して専門的なﾘｰﾀﾞｰｼｯﾌﾟを持たない｢委託｣関係などありえない｡
ところが､そうは簡単にいかないことが起こる｡それは管理会社はその都度選ばれた理事役員の言うことに耳を傾けないと契約更新を断られることを極度に嫌がるからだ｡大概の場合､理事役員は､自分の苦情を言うことばかりでﾏﾝｼｮﾝ全体のことを考えて発言する人が少ない(仕方がないことだ)｡
私のﾏﾝｼｮﾝもいつのまにか鉄柵と有刺鉄線だらけのﾏﾝｼｮﾝになっている｡泥棒が入る事件が何回かあって､一階に住む理事が｢泥棒が入ったらどうするの?｣と発言すれば､他の階の人は(まともな人であれば)なかなかものが言えない｡この｢ものが言えない｣雰囲気をどう仲介するのかが｢管理会社｣の大きな仕事の一つなのに､その意見のままに｢鉄柵と有刺鉄線だらけのﾏﾝｼｮﾝ｣にしてしまう｡安易な解決だ｡
｢警察に言われた｣と言いながらﾋﾞﾃﾞｵｶﾒﾗの設置までしてしまった｡この｢解決｣の仕方でいけば､夜は暗いからもっと明るくしようとか､段差があるからなくした方がいいとか､衛星ｱﾝﾃﾅを付けたい人があるから付けさせてとか､笠木はｳﾚﾀﾝ塗装の方が長持ちするから打ちっ放しのｺﾝｸﾘｰﾄ笠木は止めようとか､新型のｸｰﾗｰの方がｴｺで性能がいいからそのﾀｲﾌﾟ(壁上部に付けるﾀｲﾌﾟ)にさせて､とかいった輪番理事の言うことをいつかは全部聞き入れることになる｡
ところが､この私のﾏﾝｼｮﾝは､わざと暗い演出で全体の設計が出来上がっている｡ｴｱｺﾝについても外壁のｽﾘｰﾌﾞのﾎｰｽを見せたくないためにわざわざ全ての住戸が床置き式ｴｱｺﾝになっている｡今では床置きはﾀﾞｲｷﾝかﾊﾟﾅｿﾆｯｸしか作っていない(確かに性能は悪いが)｡給湯もｾﾝﾄﾗﾙ給湯によって､給湯器の個別設置によるﾃﾞｻﾞｲﾝ阻害を排除しようとしている｡異常なくらいにﾏﾝｼｮﾝをﾃﾞｻﾞｲﾝ優先で設計している｡その気位によってﾏﾝｼｮﾝ全体の景観をﾎﾃﾙ並みにｸﾞﾚｰﾄﾞの高いものにしている｡