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574 マンション大規模修繕計画10箇条
2002/3/17(日)02:04 - 芦田宏直 - 23816 hit(s)



1)大規模修繕は管理組合理事会に任せてはいけない。理事会は、マンション管理の素人集団。たまに、建設会社の社長や一級建築士といった中途半端な専門家がいたら、個人的に理事会中を引き回すからもっと大変。ここに任せたら何をやり始めるかわからない。何をやっても責任をとらせることはできない。理事会と言っても“ボランティア”だから、責任をとらせることなどできない。“ボランティア”ほど高くつくものはない。はやりのNPOとはそもそもボランティア批判なのである。それに、同じマンションの“近隣”住民だから、間違ったこと、悪いことをやっていても指摘しづらい。そんなこんなが重なって、マンション管理組合の理事会の暴走は止められない。だから理事会にマンション管理の最大の仕事=大規模修繕を任せてはいけない。

2)大規模修繕は、どんなに悪徳の管理会社であっても、管理会社のリードでやらせること。管理会社と管理組合(理事会)は、管理組合が管理会社に管理を「委託」する関係にある。「委託」とは、マンション管理について素人である管理組合がその(一応の)専門家である管理会社にマンション管理を“委ね託す”ということだ。専門性のみならず、その良心も含めて怪しい管理会社もいっぱいあるが、しかし、怪しい理事会よりは遙かにまし。なんといっても、その専門性について経費を払って委託しているわけだから、内実はどうであれ、社会的な責任をとらせる関係にはある。

重要なことは、マンション管理について、絶えずこういった“社会性(外部性)”を介在させることだ。理事会は私的な人間の集まりにすぎない。総会においては、理事会で互選された理事長がほとんどの場合過半数を代表する存在になってしまう。つまり理事会が暴走し始めると組合は全く閉ざされた存在となり、しかもボランティアであるため、社会的な責任をとりうる関係にはならない。そんな中でわずかながらも外部との関係をとりうる存在が管理会社。これは管理会社は暴走しない(いつも正しい)ということではない。専門家ほど人をだます者はいないというのも事実だ。しかし理事会の間違いを是正するよりは、管理会社の間違いを是正する方が、遙かに簡単。専門性について経費を払っていること(業務を委託していること)の意味がそれである。特に理事会によって、私的になりがちな管理問題を、是正していくことになりうるのは、管理会社の管理ノウハウ以外にあり得ない(だから管理会社の選択は決定的。場合によっては管理会社は“私的な”理事会のお目付役でもあり得る)。

特に、大規模修繕のようなコストのかかる、専門知識が必要な事業の場合、理事会主導でことを進めると(そして不本意な結果に終わった場合)、「理事会が決めたことですから」と言って管理会社は自らの責任をとろうとしなくなる。そうなったときに、それでは理事会は“責任”がとれるかというととれるはずがない。“自分たち”で決めたのだから。これを自業自得というのである。

決議権(権限)が強ければ強いほど、その組織は社会化しなければならない。特に管理組合理事会のような民間中の民間の私的な理事会の私的な権限(私的な強権)の場合、管理「委託」という(管理会社との)関係が自業自得的な強権の危険性を回避できる唯一の回路なのである。

3)大規模修繕は、第一に“現状復帰”が大原則。“現状復帰”とは、新築時の仕様の機能や性能、あるいはデザインを再現することである。間違っても、施工業者ベース、理事会ベースでことを進めてはならない。工事業者は施工しやすいもの、利幅のとれるものを選びたがる。理事会は好みが前面化する。いつのまにか大規模修繕の趣旨(=資産保全)がずれてくるというのが大概の大規模修繕。前者は問題が見えやすいが、後者は厄介。ほとんどの組合員は、組合活動に無関心。したがって、現状復帰と異なるような変更が行われても問題はおこらない。たとえば、この玄関表札は汚れやすい、さびやすいから、掃除しやすいものにしようなんて“変更”が理事会で決まったりすることもままある。しかし、手のかかったグレード感のあるものは、ほとんどの場合、掃除が大変だったり、さびが出やすかったりするもの。機能性やメンテナンス性を重視すると、質感が損なわれたり、デザイン性(デザイン的な資産)が損なわれたりする。“現状復帰”という中には、そういったデザイン的な資産の保全も含まれている。それを気に入ってマンションを購入した人もいるからだ。したがって、本来は、資産保全のための管理を怠ったという反省やデザイン性を保持しながらの新たなメンテナンス体制の提案をしなくてはならない。そのことを含めての“現状復帰”なのである。ところが、ここでは、業者も理事会も管理会社も手間がかからないこと(機能性、合理性重視)のほうに傾きがちだ。

そして多数決(理事会であっても、総会であっても)をとれば、ほとんどの場合、手間がかからないことの方に決まってしまう。手間がかからないことは、客観的な“理由”があるが、デザイン的な“理由”は、幾分主観的(あるいは専門的)だからだ。そしてこういった細部の機能的、合理的“変更”を合法的な手続き(理事会、総会)でもって、積み重ねていくと、そのマンションは最初のデザイナーの(デザイン的)意図とは似て非なる最悪のマンションになりがち。

こういった場合、多数決は絶対避けるべきなのである。そもそもデザインを多数決で決めること自体が危険なことだ(「多数決」と言っても、大概は理事会、および理事長の好みにすぎない)。“現状復帰”というのは、そういった多数決に馴染まないものを処理する上でもきわめて重要な原則なのである。

4)大規模修繕は、仕様書作成が大切だが、設計監理を別会社にするほど神経質になるものでもない。大規模修繕は、工事の仕様や工事範囲を画定するための設計作業、直接工事を行う工事作業、工事が設計通りにできているかどうかを検証、指導する監理作業といった三つの層からできている。

通常、管理会社が設計+管理を担当し、工事業者を決定する場合が多いが、神経質な管理組合の場合(管理会社と理事会が対立している場合など)、設計・監理が別の場合もある。これはしかしほとんど意味がない。設計計画は誰にやらせても一つしかない場合はほとんど意味がない。いいのか悪いのかの評価のしようがないからだ。監理も、毎日工事現場に張り付くほどの根性でもない限り、工事を請け負った業者が本気で手抜きをやろうとしたら、それを見抜くことなどほとんど不可能。せいぜい、外から見える部分の指摘を後から行う程度のことだから、「監理」といってもいい加減なものだ。口うるさい理事が一人いれば充分。

5)仕様書作成は、工事入札に参加する業者にやらせること。もちろんすべて無料で、簡単な診断をやりながら仕様書を作成してくれる。こうすると複数の仕様書ができあがるから、評価がしやすくなる。そしてこの複数の仕様書の評価表を管理会社に作成させる。管理会社も自分たち自身で持っている工事部門や推薦工事業者の提案を持っているだろうから、その観点も踏まえて、仕様書の一覧ができあがることになる。こうするといくつかの項目で仕様が異なっていたり、工事範囲に違いがあったりして、素人の管理組合(理事会)にも少しは見えてくるものがある。またそういった差異を前にして“わが”管理会社がどんな解説を加えるのかもおもしろいところだ。このやり方の方が、わざわざお金を払って、設計会社を頼むより、遙かに建設的である。1社で設計をやるくらいなら(評価ができないのだから)、管理会社でやらせた方が金がかからない分、楽だ。

無料でやる設計書はあてにならないという場合もあるが、本当の修繕設計なんて、足場を組まないかぎり作れるはずがないのだから、本気の設計書も無料の設計書も金額ほどの違いはない。むしろ設計会社の仕様書は、累積加算的に修繕費用を積み上げていくものだから、かなり修繕費用(予想)が高いものになる。その提案を受けた管理組合(理事会)は、「これでは予算がたりない」と言い出して、どんどん修繕対象を削っていくことになり、貧弱な修繕設計書だけが後に残ることになる。下手をすると外壁修繕だけで終わりということになってしまう。最初から工事業者に競争させて、見積金額のラインがどのくらいになるのかという数字を見定めてから計画を立てれば、少ない予算でも常識的な修繕が可能になったかもしれないのに、まえもって計画を縮小させてから競争させてしまうために、不透明で不合理な修繕になってしまう。

ほとんどの場合、こういったやり方をすると予備費を全額使ってしまう場合が多い。「あれもやっておけばよかった」「これもやっておけばよかった」という後悔の連続で、追加工事がいつの間にかふくれあがってしまう。本来であれば、「予備費」は、工事着工後のアクシデントのためのものだが、新・仕様書なみの追加工事が続くことになる。これは、経済的にも道徳的にも不見識なやり方。

たとえば、1億円の工事で1千万円の予備費という予算が総会で承認されたとしよう。先のような追加工事が900万円になったという場合、この900万円分は、最初から仕様書に盛り込んでおけば、1億円で済む工事であったかもしれないという意味での経済的な不見識。別の言い方をすれば、その追加工事を含めた全体的な、最終の仕様書が最初から提出されていれば、1億200万円の見積もりを出しうる別の業者がいたかもしれないという道徳的な不見識。決定金額の不透明さが残ることになる。

建築工事というものは、規模が大きくなればなるほど、グロスの金額=細部を足した金額、にはならないものが多い。また大手の施工業者の中には、単独のマンション現場のコストのグロスどころか、複数の現場のコストを同時に見ながらの見積もりも出てくる。そうなると、単独加算される追加工事ほど割の合わないものはない。つまり、設計作業を工事から独立した業者に任せることのメリットは、ほとんどなく、むしろ害悪になることの方が多い、ということだ。

もうひとつ付け加えれば、修繕というものは、たとえどんなに完璧を期したとしても、ダメなときはダメということもある。タイル剥離を完璧に止めることなんて、どんな仕様書を作成しても不可能だ。精確に調査すればするほど、タイルの浮きの箇所がどんどん広がり、請負業者の見積もりを強迫神経症的につり上げるばかりだ。調査なんて(厳密に)するものではないのである。

それは、ちょうど過剰な健康診断に似ている。若い女の子が魔が差して超近代的な子宮ガン検診で、誰にでもあるような極小のガンが見つかり、一生妊娠できないほどの外科手術を施されるなんていう悲劇と似ている(専門家によると出産でこそ消える子宮ガンもあるらしい)。一番まともな仕様書があるとすれば、「タイル落下については10年間落ちない修繕をしてください。もし落ちたときには、10年間無料で直してください」と書いておくことだろう。これしかない。

6)工事業者の選択は、大きい(有名な)会社に越したことはないが、実際に工事をするのは小さな会社の下請けだという点では、工事の品質にそんなに大きな違いはない。違いがあるとすれば、ペンキを塗る職人が日本の高校中退組の若者か(大手の場合)、アジアの外国人であったりするか(中小の業者の場合)どうかくらいだ。工事業者の選択の問題は、やはり、同一の仕様書に対して見積価格をどのくらい下げてくるかが一番だ。

ここで、もう一度、工事業者の選択にまで至る“芦田方式”を整理しておこう。
 
 @入札に参加する業者をとにかく集める。少ないよりは多い方がよい。大手(大成、鹿島、清水くらい)は必ず入れておくこと。出前のように普通に電話をすれば、いつでも来てくれる。当たり前のことだが組合員が直接経営に関与している会社は避けた方がいい。コネなどない方がいいくらいだ。コネがあるから安いというのは、この不況時代には単なる幻想だ。7社〜10社くらいが適当な数だろうか。もちろん必ず管理会社の推薦する業者(自社であってもいい)を入れておくこと。ただし、業者によっては、元請け(そのマンションを建てた建設業者)が最初から参加していると、入札に参加することをいやがるところがあるから、元請け業者は、最初からは入れない方がいいかもしれない。

 A参加する業者がそろったら、仕様書(や工事範囲の画定)と見積書をその会社自身にそれぞれ個別に作らせること。一斉に業者を集めて、「我がマンションを自由に調査していただいて、10年目の大規模修繕として、あなたの会社がもっとも適切と思われる大規模修繕の設計書をお出し下さい」と言っておくだけでいい。一ヶ月もすれば、設計書と見積書がでてくる。この段階では、見積もり価格は参考程度にし、設計書の内容だけを重視すればいい。予算を早く組みたい場合は、すでに10年間つきあってきた管理会社が設計書を持っているはずだから(管理会社が委託業務の一環として大規模修繕の設計書作成を無料でおこなわないようであれば、そんな管理会社とはつきあわない方がいい)、その設計書に基づいた見積書と自社自身が調査した結果に基づく仕様書による見積書を二重に出させればよい。こうすると、それぞれの会社の価格競争力が見えやすくなる。私の経験では、管理会社の想定する見積価格から20%以上下がった価格が大規模修繕の実質価格と見なしておけばいい。

 Bこの設計書と見積書を元に各業者にプレゼンをさせる。管理会社の仕様書と見積価格とを参照にしながら議論を煮詰めていくと、設計仕様と価格のだいたいの輪郭が見えてくるはずだ。ただし、この場合でもでている価格をそのままに考えてはいけない。価格はこの段階では20%以上低く見積もっていればいい。その前提で仕様のグレードを考えるべきだ。

 C業者プレゼンが終わったら、共通仕様書を作成する。管理会社に整理させればいい。

 Dこの共通仕様書を元に、再度参加業者に見積価格を出させる。

 E業者を安い価格から順番に三つくらいに絞り込む。この場合も(たとえ、3位以内に入っていなくても)管理会社を必ず入れておくこと。

 F三業者に、さらに入札させる(プレゼン付きでもいい)。三業者に価格差があまりないときは、業者の価格(Dで出した)を公開して入札させるのもいい方法だ。

 G業者決定。しかし、決定は最後の値引きのチャンスでもあるから、最後まで諦めないこと。価格で、「これ以上無理」と言うときは、仕様や工事範囲で諦めた部分を再度復活させて押し込むこと。また最後の最後では、保証の10年期間中、その会社が倒産した場合、代理保証する会社のハンコももらっておくこと。

手順だけ示せば以上のようになるが、大事なことは、ここでも管理会社を中心に作業を進めることだ。大規模修繕は、10年のスパンで行うもの。10年間の管理となれば、管理会社と異なる(管理会社が関知しない)工事業者が入った場合には、責任の所在が二重化して曖昧になりやすい。管理が悪いのか、工事が悪いのか、といったとき、もし工事業者が、管理会社関連でない場合には、お互いの責任をなすりつけ合うことが多い。したがって、先の@〜Gの行程は、全体として、管理会社の設計書の内容や工事見積もり価格をけん制するためのものと考えた方がいい。管理会社が設計や工事を請け負えば、すべては管理会社の責任。いつも顔を合わせている(将来にも渡る)関係だから、逃げようがない。本来ならば、業務委託費を毎年払っている関係だから、一番安い価格(修繕価格)を出す関係にもあるはず。逆に言えば、大規模修繕に際して価格競争力のある管理会社を選んでいることが重要。「大規模修繕」とはマンション管理の中でもっとも重要な管理行為なのだから。

管理会社をけん制して(適切な設計書+最安値の工事価格にして)、管理会社に工事を請け負わせれば、設計や工事監理の問題はほとんど問題にならない。まして、設計監理会社を別にすることもない。「ちゃんとやれ。手を抜くと管理委託契約を解約するぞ」と言っておけばそれで済む。

7)費用の問題は、マンション規模の問題とは限らない。規模の大きなマンションほど修繕価格は多額になるが、住戸毎の負担は、それとは逆比例する。たぶん総住戸が50戸以内のマンションであれば、借り入れなしに、大規模修繕は不可能。その場合(一時払いなしでやろうとすれば)、修繕積立金は、2倍から3倍にあげなければやっていけない(これまで5000円だった修繕積立金が、15000円になるのは当たり前と思った方がいい)。150戸を超える規模ならば、なんとかぎりぎりでやれる程度(修繕積立金は底を突くが)。要するに、10年目の大規模修繕を視野に置けば、200戸以内の規模のマンションを買うということは、きわめて危険だということだ。100戸以内のマンションを買うのなら、(たとえ小さくても)一戸建ての方がいい。50戸以下のマンションを買うということは、クルマを買うのと同じくらいの消費財を買うことなのだと覚悟した方がいい(絶対買ってはいけない)。

8)大規模修繕は、構造的、耐久的な補強(タイル剥離の防止、さび止めなど)と、外壁洗浄やエレベータ内の操作パネルの新品取り替えなどどちらかといえば、見栄え部分の“修繕”と二種類あるが、後者の贅沢も重要な部分だ。もう一度住民に「このマンションもきれいにすれば、まだまだなかなかのものだ」と思わせることは、大規模修繕の大切な要素。

タイルや外壁の補修ばかりやっていても、この意識は生まれない。共用玄関周りの刷新やエレベータの再内装・操作パネルの一新などを怠ったら、一体全体何に多額のお金を割いたのかわからないことになる。居住者の保全意識を高めるためにも(また次期の大規模修繕のための積立金の値上げのし易さのためにも)、見栄えの部分に対する設計は、ワンランク上の設計をするくらいの覚悟でやった方がいい。特に今はきれいでもこれからの10年間でどうなるかという観点からの見栄えのチェックが必要。

9)今後の10年を考えた場合、これまでの10年の管理がどうだったかのチェックを管理会社とともに行うこと。10年間で、どんなトラブル(傷の発生や雨漏りなど)が生じたのか。

よくあるのが、引っ越し時(転入、転出時)の傷の発生。これは、管理会社の問題。引っ越し業者に対する管理が不十分だったことをきちんと反省させる。引っ越しの際、引っ越し業者に作業前の現状を確認させて(できれば玄関周りやエレベータの当該箇所をデジカメなどで記録しておく)、傷の補修に責任(補修費の全額負担責任)を持たせることなど、今後10年間の管理体制を再度構築し直すことが大切。

最初の10年とその後の10年とでは、まず先にも触れたように引っ越しが多くなること。最初の購入者よりも資産保全意識が低下すること。管理会社も新築時に比較して管理意識が低下すること(管理担当者が入れ替わることも含めて)。などなどせっかく10年目にきれいにしても、最初の10年よりも劣化(構造的な劣化だけではなくて)が早まる要素はいくらでもでてくる。したがって、10年の大規模修繕が終わった段階で、再度管理体制を総点検し、マンションの資産価値を落とすような要素を予防的に除外できる方法を見出すことが大切。

10)私の大規模修繕のノウハウを一言で言えば、管理会社との関係を重視、尊重するということです。重視、尊重できないような管理会社を管理会社として委託契約しないことです。一にも二にも管理会社のノウハウなしにマンション管理は不可能です。特に理事会の暴走を防ぐ意味でも良識のある管理会社を選択することは必須です。

管理会社への不満(不満のない管理会社なんてないでしょうが)は、いきおい理事会の暴走に直結します。そうこうするうちに(組合員には必ず“世話付き”がいて)、いつのまにか理事会が(私物化を共有する)仲良しクラブのようになり、管理会社(のアドバイス)を排除するようになります。ほおっておくとマンション管理は悲惨な状況に陥ります。

それを防ぐのには、理事の多選を防ぐことだけで充分です。あとは、常駐する管理者の一つ上の上長(課長)、二つ上の上長(支社長)との関係を常に取っておくことです。常駐する管理者は、場合によっては、組合員の誰か(かつての理事長など)とつるんでいたり、ひどい場合には、組合員同士を対立させて、自らの管理不足を隠蔽する場合もあります。そのように自らの管理不足を組合員や上長に対して隠蔽する傾向があります。理事会には3回に一回は課長クラスを呼んで、問題点を指摘することなどが必要になります。最後は、議事録を詳細に付けさせること。この三つを守れば、大概の問題は解決できます。

マンションライフは、管理会社との関係で決まります。そこがうまくいけば、一戸建てよりははるかに快適な生活が可能になります。理事会や管理会社で苦労している人もいるかと思いますが、決して諦めずに頑張ってください。いつでも応援します。


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